过去五年，中国投资商投资开发了大量旅游地产项目。从黑龙江到海南岛，中国各主要旅游和度假目的地随处可见国际酒店品牌的身影。度假和旅游项目的繁荣发展在很大程度上反映了中国家庭休闲旅游需求持续增长的趋势，随着收入水平的不断上升，人们纷纷寻找机会走出家门，以期能够暂时逃离日益加重的都市生活压力。

　　为了反映这一新的投资和开发热点，浩华管理顾问公司在2016年中国饭店业务统计中，加入了中国五星级度假酒店市场的业绩表现与经营特征的分析。

　　本次分析所包含的近80家度假酒店涵盖了中国一、二线城市周边的郊区度假酒店，以及位于知名旅游目的地的度假酒店，诸如九寨沟、丽江、长白山和千岛湖等。

　　为了更好地体现中国五星级度假酒店的整体业绩水平，下表将对照五星级城市酒店的业绩表现进行说明：

　　总体而言，得益于其优异的平均房价表现，中国五星级度假酒店实现的平均每间房收益高于五星级城市酒店，但前者在每间可供出租客房总收入和经营毛利这两项指标上均逊色于后者。一方面，需求的显著季节性波动和较为疲软的餐饮业绩制约了中国五星级度假酒店的整体创收能力;另一方面，其运营成本和未分配经营开支未能根据住宿率的变化实现有效管控，从而进一步限制了度假酒店的经营毛利率水平。

　　五星级度假酒店市场的业绩表现与经营特征有以下几点：

　　季节性因素导致较低住宿率和较高房价的业绩表现

　　季节性因素导致较低住宿率和较高房价的业绩表现。度假酒店市场的住宿率业绩通常随着季节的变化而变化 。淡、旺季之间的住宿率差距可达30个百分点。由于显著的季节性需求波动，以及较长的淡季持续期，度假酒店的住宿率业绩一般都低于城市酒店。

　　而且，相比国际度假酒店市场，中国度假酒店的需求主要集中于几个非常有限的时间段内，包括国庆节期间、周末和天气最好的那几个传统月份。在这些时间段内，需求显著高于供给的局面推动着度假酒店的平均房价实现大幅上涨。但 是全 年剩 余的大部分时间内则出现另一个极端情景，即需求相对疲软，即使酒店大幅调低房价也无法招徕足量的客人。因此，这种境况使得中国度假酒 店市场虽 然能够保有合理水平的高房价，但无法实现理想的住宿率业绩。

　　此外，直接散客和批发 / 包价散客是所有客源需求类型中的最高房价贡献者。我 们发现，这两类客源约占度假酒店需求总量的52%，但仅为五星级城市酒店总需求的32% 。因此，高收益客源的高占比也提高了五星级度假酒店的房价水平。

　　度假酒店的餐饮收入和租金收益不佳

　　2015年，五星级度假酒店按每间可供出租客房计算的总收入同比五星级城市酒店低了7.5%。

　　区别于国际度假酒店客人，中国度假酒店的客人更喜欢到外部餐厅用餐，这样的消费习惯直接影响了中国度假酒店的餐饮收入水平。此外，度假酒店的租金和其他收 入也只有城市酒店的一半左右。因此，尽管按每间可供出租客房计算，度假酒店的客房收入水平较高，但其总收入却仍低于城市酒店。

　　较高的人工和能源成本提升了度假酒店的成本支出

　　按每间可供出租客房计算，五星级度假酒店的人工成本高于五星级城市酒店3%;但按每间实际入住客房计算，度假酒店的人工成本则高出城市酒店达16%。

　　同样，如果按每间可供出租客房和每间实际入住客房计算，五星级度假酒店的均摊员工数同比城市五星级酒店的平均水平分别高出 19%和7%。在一年中住宿率持续低下的那段漫长时段内，中国各度假酒店普遍面临着员工大幅过剩的境况;但是，一旦进入短暂的旺季期，局面又会截然不同。

　　我们推测许多度假酒店在最初配置员工时很可能基于一个相当高的住宿率预期，但实际实现的住宿率水平却明显低于预期，而人员编制一旦确定便很难再改变。尽管中国度假酒店市场目前面临的最大挑战是需求的显著季节性波动，但如果出现更加灵活的人力资源市场，更多多技能工种与交叉培训，使用更多兼职员工，并实现在相反季节性度假村之间调派员工，度假酒店的人工效率无疑将得以提升。

　　此外，度假酒店的能源成本也明显高于城市酒店，按每间可供出租客房计算，其能源成本高出了5%;而按每平方米计算，其高出幅度达到了8%。

　　度假酒店项目的成功要素总结

　　尽管中国大多数度假酒店的业绩表现差强人意，但我们的调查也显示，有一些度假酒店的业绩表现十分出色。以下总结了中国度假酒店佼佼者的成功因素，同时也可为度假酒店的开发新手提供借鉴：　

位于成熟的目的地市场，拥有优秀的旅游资源、便利的交通条件、以及充足的旅游支持配套设施;

出色的项目选址，经由全面的市场分析和地块评估;

创新的、以需求驱动的酒店设施规划，以及富有创意的活动及场景提供，旨在为酒店创造全年性需求并延长住客的平均逗留天数;

聘请富有经验的管理和市场营销队伍，善于运用成熟且灵活的收益管理和成本控制策略。（来源：CHAT论坛）