在国内酒店业供大于求的情况下，中资旅游地产领域持续增长的境外投资让国外给中国人打上“土豪”或“暴发户”类似的投资标签。但中资在该领域频频出手探取海外资产的背后有诸多原因。

首先，国内酒店业发展近乎饱和，部分旅游地产业务受限（如赌场等），使得行业内的投资者纷纷把目光抛向海外。通过收购海外的标的，一方面扩大了自身的经营市场，另一方面也把企业自身推上“国际型”企业的高度。

其次，投资者本身看好中国境外旅游的发展，因而收购境外旅游地产就是行业先驱者的方向和保障。强劲的的居民出境需求，使得国内主要的房地产企业加快布局境外旅游地产。高级酒店、旅游度假区、旅游娱乐设施等大型旅游项目成为这些地产企业首选的目标。鉴于海外发达地区的这些项目均已有成熟的体系和市场，收并购自然是中国地产企业获得这些资产的最直接和最快的方法。

最后，中国投资者在海外旅游地产的投资，也有吸取国际先进经验的作用。如上文所述，国内的旅游地产市场已相对饱和，但论行业服务、商业模式或者其他专业规范，国内的旅游市场远远不及成熟市场。投资成熟市场的标的，所获得的不仅仅是标的本身，还有标的运营者长年累月的运营经验。中国投资者可以把这份“无形”的资产转化到自身国内的旅游地产项目上，从而得到升级和进化，稳固自身的竞争力。

将这些交易按照五大交易状态进行分类统计，发现确定的交易（指交割和签约状态）占据多数比例，共有33宗，涉及金额约179.40亿美元。“并购交割”和“并购签约”的交易宗数、金额远大于“并购宣布”、“并购意向”和“并购传闻”三者总和。这一方面是因为中国投资者的世界影响力增强，导致完成的并购交易变多；另一方面则因为在2014和2015年的早期传闻、意向或者宣布状态的并购交易，在2015或2016年有了新的进展，成为了签约或者交割状态的交易。由此可见，从2014年开始倡导的“走出去”策略在酒店及旅游业也成效明显。

将交易按照不同交易类型进行分类统计后发现，股权类的交易占据主导地位。2014-2016上半年，中资在旅游地产领域共发起了31宗股权并购交易，占交易总数的58.49%，其中22宗披露了金额，涉及约183.64亿美元，占披露总金额的75.17%。在其他行业的中资海外并购分析中，股权交易相对占比多超过90%以上，但是在不动产行业，由于部分物业出售形式是资产类型，因此，在该领域内的资产交易占比不容小觑。

从行业类型的划分来看，境外投资报告明确提出房地产商是海外投资的主力军，占到整体宗数的30%以上。大部分房地产商收购酒店及运营商的动机仍是为其开发的综合地产项目带来新的运营方式及增长点。同时，对海外酒店物业的投资也显示了他们对这些主要城市未来房地产及旅游行业的积极预期，期待物业资产投资带来的长期回报。除房地产开发商外，酒店集团及综合投资企业在海外酒店及旅游产业的投资也较为活跃。

单体酒店物业由于收购流程较简单，总资金需求量较小，投资回报较为明确，仍是主要的收购目标。除单体酒店外，位于海外的整体资产包或酒店房地产投资基金公司也较受欢迎，是中资企业快速购买大批酒店资产的便捷方式。酒店集团的收购大多涉及另一家中国的酒店管理集团。中国酒店管理集团希望通过入股或购买国际酒店管理公司的方式提升自己在国际酒店市场的影响力及覆盖率，完善各层级品牌的排布以及整合各类型国际化资源。

2014至2016上半年，中资在旅游地产领域的海外并购交易共涉及10个国家。其中，无论按照交易宗数还是披露金额比较，美国遥居首位，法国排行第二位。除美国与法国以外，澳大利亚与韩国也分别拥有6宗并购交易，而这些国家也是中国游客到访的主要目的地国家。中资在旅游地产领域的海外并购交易主要集中在发达国家地区。

曾经海外并购项目多，竞争较弱，但如今好项目总被一抢而空，加之海外卖方了解中国企业旺盛的海外并购需求和“土豪范”，曾经的买方市场转而变成了卖方市场。在卖方市场下，卖方以监管审批、资金或其他原因在价格和条款上限制中国买家。这样的形势下，溢价过高导致投资回报下降，条款苛刻则抬高了中国买家在尽职调查、谈判、融资等能力上的门槛。

海外对并购交易的审查一直为交易成功完成造成很大的影响。中国投资者在海外频繁的并购已经引起了诸如美国CFIUS、澳大利亚FIRB等审查机构的密切关注。国内监管机构也为近来疯狂的境外投资降温。外汇管理局在加强对资金出境的管制。来自监管的审查和限制不仅影响到了交易的成功性，也导致中国企业在海外并购交易谈判上处于不利的地位。

人民币汇率的下跌，使得境内公司争先恐后将资产转移到海外以求避险，但是这一举措引起了中国国家外汇管理局（外管局）的重视。如果企业纷纷将资金转入海外，此举必定撼动人民币的外汇大盘。因此，外管局收紧了ODI审批通过率，相对减少了中资海外投资的成功率。这一举措在一定程度上将延长企业海外投资的过程及降低海外投资的成功率。

中国大买手们无疑是这波海外并购浪潮的中坚力量。然而，大举并购之后也需要进行投后整合，并逐步消化因频繁并购导致的高负债率问题。对于大多数大中型企业，尤其是民营企业，海外并购的交易金额更高，并购难度也因文化、制度、法规等差异而比国内并购大得多。比较活跃的大买手在并购盛宴后更专注于投后整合可能是中资海外并购交易数回落的另一个原因。

基于以上四个原因，未来中资海外并购的趋势将逐渐平稳，虽然海外投资的需求依然旺盛，但鉴于以上所说的主客观因素，前几个月井喷式的交易增长已很难再出现。

对于资金渠道，公司自有资金仍是最主要的资金渠道，有近一半的企业在海外投资时会选择使用自有资金。选择国内担保海外贷款或投资国银行本地贷款募集资金的比例基本相当，约为20%。由于海外资本市场发行新股、债券或者中国政府专项基金贷款的资金渠道门槛很高，需要企业具有特定的资质或背景，因此从调查结果来看，并不被大多数企业所采用。

在投资模式上，大多数参与调查企业都较为灵活，全资收购、控股、参股或互为持股的方式均被接受，但投资者对于海外资产还是更倾向于直接收购或者控股，以获得更高的控制权。

如果以区域划分投资意愿，美国又一次称为中资海外并购、配资的首选地，有超过一半的被调查投资企业选择，主要原因是资源成熟和可进行资产避险的优势。之所以会出现上文提到的区域偏好，原因首先是所在国家法律环境的成熟，其次是政局稳定，接下来是汇率优势和贷款利率优势，较少中资投资者会考虑海外劳动力成本的相对优势，这也不难解释为什么中资投资者并不倾向于中国游客聚集，劳动力价格相对低廉但是政局较为动荡的东南亚地区。

在旅游与酒店相关资产中，单体酒店物业仍然是最受欢迎的业态类型，有28%的中资投资者青睐。海外酒店管理公司或品牌也较受中国投资人欢迎。除传统的写字楼和商业物业外，本次调查显示了中资投资人对于海外布局养老及养生产业的重视，尤其是房地产和保险类企业。基于此也可预测健康养生和养老机构或品牌将有望成为下一轮海外并购、收购的热点。

从标的物的价值来看，更多投资者倾向于选择5000万美元至5亿美元范围段内的标的物，尤其是5000万至一亿美元的，有1/4的参与调查企业选择。但是对于标的物价值小于1000万美元的资产，不足以形成海外的战略性布局，极少企业会选择。另外，仅有少量的投资者，主要是金融投资机构和资本雄厚的大型酒店集团，有意愿且而有能力参与10亿美元以上的大宗交易。

参与调查企业在核心优势方面表现较为多样，专业团队优势、融资能力、与主业资源互补性、海外运营经验和海外并购经验均有所提及。

国际大事件下，投资人对于海外市场的预期又将如何？今年早些时候发生了许多比较大的国际性事件，例如英国脱欧、频繁的恐怖袭击和中国的南海事件等。从中国资本对于海外投资的影响来看，仅有少数投资者认为英国脱欧对于投资英国存在负面影响，但是将近60%的投资人认为频繁的恐怖袭击和南海争端会大大降低中资投资者的海外投资意愿。

对于未来6个月的发展，尽管有超过一半投资人认为整体海外投资将维持现状，但是大部分投资人还是有着强烈的海外投资意愿。