作为中国境内唯一的海岛度假地，三亚在国八条后迅速转型，迎来了更加亲民的家庭度假产品2.0时代。据STR Global的数据显示，2015年整年三亚在出租率上非常强劲，去年三亚的出租率在持续地上升，但在平均房价上持续地下降。虽说平均房价仍在下降，但是已经从去年的8%，减少到今年4%，所以如此而言，对于三亚这样一个单纯靠旅游需求带动，同时新增供给还非常多的酒店市场来说，实属不易。

　　对于需求的快速增长，我们结合事实进行了全面的分析，找到了以下几个主要的助力点：

　　1、消费理念的转变与“候鸟”客群的形成由于日常生活压力的不断增加和大陆空气质量的每况愈下，人们在紧张的生活工作之后对能使身心完全放松的海岛之旅十分向往。因此，近年来的海岛度假游在大众旅游消费中的受欢迎程度也越来越高。作为国内唯一的热带度假岛屿，海南岛也就当之无愧地成为了家庭度假的首选之地。相较其他国外海岛，三亚所具有的便捷交通以及相对完善的配套设施让它拥有了一部分“忠实粉丝”。而2013年后三亚酒店价格的集体“跳水”也加大了它对于大众的吸引力。

　　2、错峰出游使淡旺季差别趋于平缓与前几年三亚游客在春节黄金周扎堆不同，我们了解到今年的暑假与各种小长假期间，三亚的酒店市场也十分火爆。不仅如此，春节黄金周所带来的旺季也由原来的一周延长至三周。这些迹象表明旅游经验愈加丰富的游客们更愿意选择错峰出游来规避旺季极高的酒店价格。而对酒店来说，波峰与波谷被拉平后，最直接的感觉就是“旺季不旺了，淡季不淡了，全年入住率上升了”。

　　3、进入渠道增多，三亚机场压力相对减小

　　在三亚机场三期工程完成前，三亚机场的运力饱和一直是该地旅游发展的瓶颈之一。但随着自驾游越来越受欢迎，再加上高铁的开通，进入三亚的渠道也从原本单一的机场变得丰富起来。很多在旺季买不到直飞机票的游客也会选择通过海口，甚至是广州来进入三亚。

　　4、岛内游客度假需求日渐突显今年有一部分新显现出的休闲度假需求是来自于工作和生活在海南岛内的“大陆移民”。越来越多的岛内居民会趁周末时间自驾到周边城市或者度假酒店休闲游玩。而各家酒店，特别是家庭游乐活动较丰富的酒店，也会相应地设计和推出各种周末套餐来吸引这一部分的客人。无论是产品还是客人需求，都变得更加丰富和多样了。

　　与家庭散客需求蓬勃发展所相反，会议市场则呈现持续的低迷。由于国家明确禁止党政机关到三亚等旅游胜地或名胜风景区开会，三亚会议市场的份额受到了严重的打击。此外，与国内需求旺盛增长相对的，是包括俄罗斯在内的境外市场的全线颓败。根据三亚市旅游委的数据，2015年上半年三亚接待国内游客数达700.81万人次，同比增长 11.54%；而接待的入境游客数量却仅有16.90 万人次，同比下降 17.65%。归其原因，首先是受欧美制裁的俄罗斯经济衰退；其次是周边东南亚国家类似海岛的竞争。而最重要的是三亚严重缺乏对外国游客友好的配套设施，以及可用英语流利沟通的服务人员。在种种因素的影响下，俄罗斯至三亚的直航包机被取消，这也算是此次国际游客减少的直接导火索。由此看来，三亚要成为名副其实的“国际旅游岛”仍有很长一段路要走。

　　分析过需求增长的种种原因后，接下来简要探讨下平均房价下跌的主要因素：

　　多样化住宿产品使游客选择增多，间接与酒店产生了竞争

　　随着房地产市场的逐渐走低，许多房地产商或房产业主主动将物业改造为酒店式公寓、如家或家庭旅社进行经营。此类非标准化住宿产品的逐渐增多，丰富了游客们的住宿选择，也在一定程度上稀释了中低端酒店的客源。在更加激烈的竞争环境中，酒店为了防止住宿率下跌，也是逼不得已只能通过降价来争取客人。

　　新酒店不断涌现，酒店竞争压力持续增加

　　自从2012年以来，三亚市场每年都要迎来四五家新开业的高端酒店。单论2015年，至年中就已有海棠湾香格里拉、太阳湾柏悦以及大东海万豪陆续开业，而下半年则仍有海棠湾凯悦、海棠湾索菲特计划开业。每年如此多的高端酒店集中进入市场，市场竞争的不断激烈可以想见。在住宿率与房价可能双双降低的压力面前，各酒店只得通过降低价格来换取理想的平均住宿率。

　　三亚各区域的较高档至高档酒店新增供给

　　价格信息更加透明，游客更加注重性价比

　　随着OTA app的优化以及移动通讯技术的普及，通过手机移动端预定的客人比例明显增多。这个趋势也给酒店销售人员带来了两个不小的挑战。首先，由于网络上价格信息更加透明，客人的价格敏感度也会提高。因此，市场的价格走向对每家酒店自身的价格策略制定也有很大的影响。其次，除少量节假日以外，游客在三亚基本不会出现订不到房的情况，因此，客人预订的临时性也在逐年增强。今年许多酒店中提前3至5天预定的客人占了近一半，而在某些酒店当天预定的客人也已高达20%。客人越发随性的预定习惯也迫使酒店销售人员需要更加准确地预测酒店入住率，以及制定更加灵活的价格策略，进占领市场先机。

　　可通达，更多样，不可替代，未来发展预期乐观

　　在未来的五年中虽然还会有近30家酒店将陆续进入酒店市场，但大家都对三亚未来的市场发展保持较为乐观的态度。首先，三亚凤凰机场三期与海口美兰机场的二期落成将大大改善海南岛的通达性。

　　而湛江至海口高铁的远期规划也将促进海南岛旅游的进一步发展。其次，像亚特兰蒂斯等娱乐项目以及更多高端酒店的开业也将进一步丰富三亚的度假产品类型，提升整体的吸引力。而最重要也最不可忽视的一点就是，三亚作为中国唯一的热带海滨旅游度假目的地的不可替代性。语言、食物、交通的便捷性使得许多家庭客户，尤其是二三线城市的旅游者，依旧把三亚作为海滨度假的首选之地。（来源：CHAT）